Вопрос-ответ

Вопрос: Купили с ипотекой квартиру с привлечением средств маткапитала. Квартиру оформили только на супругов-родителей. Доли детей не выделены. Как вернуть средства маткапитала назад в Пенсионный фонд?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Вы направили средства маткапитала на улучшение жилищных условий Вашей семьи путем приобретения жилого помещения.

В Вашем же случае средства маткапитала были использованы на приобретение квартиры на вторичном рынке, а не уплачена ими цена договора долевого участия в долевом строительстве путем внесения на счет-эскроу за квартиру в доме-новостройке.

На законодательном уровне нормами действующего законодательства не предусмотрен возврат средств маткапитала в ПФР по уже исполненной сторонами сделки купли-продажи жилого помещения (Ваш продавец получил деньги в счет полной оплаты квартиры, в том числе средства маткапитала, перечисленные ПФР).

Действие по возврату в ПФР денежной суммы маткапитала, использованного для покупки жилого помещения, может осуществляться только в случае признания судом самой сделки по покупке квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки (в судебном порядке расторгается Договор купли-продажи квартиры).

Как вариант, в случае согласия продавца можно без суда подписать с ним Соглашение о расторжении Договора купли-продажи квартиры, вернув стороны договора в исходное положение (то есть, продавцу возвращается квартира в собственность, а покупателю - деньги за нее), с обязательной выплатой в бюджет ПФР использованных ранее в сделке средств материнского (семейного) капитала.

Вопрос: Как можно использовать средства материнского (семейного) капитала?

Сначала справка о том, что такое материнский (семейный) капитал:

Программа поддержки семей с детьми за счет материнского капитала действует в России с 2007 года.
В 2020 году госпрограмму материнского капитала продлили до 31 декабря 2026 года.
Теперь сертификат можно получить на первого ребенка, рожденного или усыновленного с 1 января 2020 года.
Размер маткапитала за первого ребенка составляет 466,6 тыс. руб.
Для семей, в которых появился второй ребенок, материнский капитал дополнительно увеличивается на 150 тыс. руб.
Материнский капитал в 2021 году будет проиндексирован на 3,7%, его размер на первого ребенка вырастет до 483 882 руб., на второго — до 639 432 руб. Маткапитал в 2021 году, по расчетам ведомства, смогут получить 1,2 млн. семей. Такая норма содержится в проекте бюджета Пенсионного фонда России на 2021 год и на 2022–2023 годы.

Отвечая непосредственно на вопрос:

Специфика материнского (семейного) капитала (далее - маткапитал) состоит в том, что средства возможно использовать только для достижения целей, установленных Федеральных законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее- Закон N 256-ФЗ), распорядившись ими по трем направлениям: улучшить жилищные условия, увеличить пенсию или заплатить за образование детей.

Средства маткапитала можно направить на следующие улучшения жилищных условий (часть 1 статьи 10 Закон N 256-ФЗ):

приобретение жилого помещения;
уплата цены по договору участия в долевом строительстве (в том числе средства могут быть направлены на счет-эскроу)
на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с привлечением /без привлечения строительной организации;
компенсацию затрат за построенный или реконструированный объект ИЖС;
уплата первоначального взноса (основного долга и процентов) по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья;
платеж в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса, если владелец сертификата либо его супруг (супруга) является участником жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива.

Вопрос: Можно ли принудительно заставить собственника «микродоли» в жилом помещении продать ее сособственнику?

В случае отказа сособственника «микродоли» продать ее, можно в судебном порядке попробовать решить данный вопрос. По истине революционное решение по данному вопросу было озвучено Верховным судом при рассмотрении одного из споров (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 27 июня 2017 г. № 56-КГ17-13)

Выводы Верховного суда основаны на применении норм статьи 252 ГК РФ, которая гласит: «Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию»

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ). На практике возможно проведение с ответчиком расчетов с привлечением депозитного счета суда.

При этом, в судебном процессе истцу обязательно надо доказать несколько важных моментов, а именно:

незначительность выкупаемой доли,
невозможность ее реального выдела и
отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества со стороны сособственника-ответчика.

Но какую долю назвать незначительной? Судебная практика отвечает, что ту, которую в реальности нельзя выделить. То есть, предоставить собственнику «микродоли» изолированное жилое помещение, соразмерное его доле, невозможно, как и договориться о праве пользования.

Так же следует учесть, что критерий «незначительности доли» для суда никак не связан с учетной нормой для принятия на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

И еще - если собственник не заинтересован в использовании квартиры. Нужна собственнику его доля или нет, решается судом в каждом конкретном случае

«Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных».

Верховный суд разъяснил, как доказать отсутствие интереса в использовании жилого помещения у собственника «микродоли». Это может подтверждаться наличием другой недвижимости, данными, что этот собственник никогда не жил в этой квартире и не несет расходы по ее содержанию.

Поэтому, с учетом грамотно составленной правовой позиции Вашего представителя в суде и соблюдением требований п.4 ст. 252 ГК РФ, у Вас есть реальная возможность стать единоличным собственником всей квартиры.

Вопрос: Имеет ли право собственник «микродоли» вселиться в квартиру? Может ли другой собственник, у которого бОльшая доля в праве собственности, который проживает там, не пускать его?

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным кодексом

При этом, права и обязанности собственников жилого помещения не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (п.2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ)

Основным болезненным вопросом как раз и является практическая реализация прав собственника «микродоли» по владению и пользованию жилым помещением с учетом интересов других сособственников этого жилья.

Собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Следовательно, и собственник «микродоли» имеет право вселиться в квартиру, в которой ему принадлежит доля в праве.

В случае отказа проживающего в квартире другого собственника предоставить доступ в квартиру - может быть подан иск с требованиями о вселении в квартиру и обязании нечинения (устранения) препятствий в пользовании собственностью.

Исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, возможно ли предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно «микродоле», например, в виде изолированной комнаты.

Согласно п.1. ст. 17 ЖК РФ и п.2 ст.288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В соответствии с п.1, 2 ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно сложившейся судебной практике по данному вопросу суд может и отказать собственнику «микродоли» в исковых требованиях о его вселении в квартиру, применив нормы п.2 ст.247 ГК, и установить в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другим собственником (который проживает в квартире) денежных средств за фактическое пользование его долей (плата за аренду), «учитывая, что правомочие пользования, являющееся правомочием собственника, предполагает извлечение полезных свойств вещи, которое может достигаться и за счёт получения платы за пользование вещью другими лицами» (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 13.11.2018 № 18-КГ18-186).

Вопрос: Какими правами обладает собственник «микродоли»? Имеет ли он право прописаться на свою долю и прописать членов своей семьи?

Собственник «микродоли» обладает тем же объемом правомочий, который имеет и любой другой собственник: ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

Собственники «микродолей» могут без согласия других собственников данного жилого помещения встать на постоянный регистрационный учет (по бытовому- прописаться) на свою собственность.

Для вселения и регистрации своих несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц согласия другого собственника также не потребуется (ст.679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ).

‹ 1

3 4 5 ... 14 › ВСЕ