Вопрос-ответ

Вопрос: Установлен ли законодательством РФ минимальный размер «микродоли» в жилом помещении, которая позволяет ее собственнику вселиться в это помещение?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

В настоящее время нормами права размер «микродоли» в собственности на жилое помещение не определен, поэтому, юридически не запрещено быть собственником любого размера доли в праве собственности, которая может соответствовать даже меньше 1 кв.м в площади квартиры.

Законопроект, которым планируется запрещать дробить жилые помещения на «микродоли» размером меньше учетной нормы, с мая 2018 года находится еще на рассмотрении в Гос. Думе и до настоящего времени еще не принят (на декабрь 2020)

Основная цель данного законопроекта - ввести ограничения на выделение в жилых помещениях долей меньше, чем пригодно для вселения и проживания одного человека, привязав минимальный размер «микродоли» к установленным учетным нормам. Повторюсь, данный законопроект еще не принят.

Данным законопроектом собираются установить, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы

В соответствии с действующим законодательством учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 Жилищного кодекса РФ).

Для примера, в Москве учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в размере 10 кв.м. площади жилого помещения (ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения").

Поэтому, на сегодняшний день все вопросы, связанные с долями, вселением в квартиру, определением порядка пользованиями ими решаются в каждом конкретном случае индивидуально, исходя из конкретно сложившейся ситуации. А возникающие бытовые ситуации бывают очень болезненными. У риэлторов, как профессиональных участников рынка недвижимости, существует даже такая присказка: «Если у человека есть доля, значит у него есть проблема».

Вопрос: Что такое ипотека с государственной поддержкой?

Ответ эксперта.
Овсянников Дмитрий, руководитель проектов «ipotek.ru», «Московская квартира», «Заграничник»

Государство решило поддержать строительную отрасль и субсидировать процентные ставки. То есть, банк выдает кредит. Если бы без гос. поддержки, то ставка была бы одна, а с гос. поддержкой - ставка ниже: разницу в ставках покрывает государство. Например, получить кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке можно по ставке 13,5% годовых и выше, а за счет субсидирования процентной ставки, ставка при приобретении новостройки может быть 11,5% - 12% годовых. Разница в ставках между той, по которой готовы предоставлять кредиты банки без гос. поддержки и той, по которой фактически предоставляют кредиты - покрывается за счет государственных денег.

Но, чтобы получить «ипотеку с гос. поддержкой» нужно соответствовать ряду условий. Основные из этих условий:

• Гос. поддержка касается домов-новостроек.
• Заемщик должен заключать договор с застройщиком.
• Это может быть либо Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ), либо, в случае, когда застройщик оформил на себя (как на юр. лицо) уже построенный объект, это может быть договор купли-продажи.

Есть еще ряд требований к заемщику, например, к возрасту, и требования по страхованию. Но основное то, что это должен быть новый объект: строящийся или только что построенный. Ключевое - государство поддерживает строительную отрасль.

Вопрос: Чем отличается социальная ипотека от программы ипотечных кредитов в рамках государственных субсидий? Что выгоднее и что быстрее получить?

Ответ эксперта.
Овсянников Дмитрий, руководитель проектов «ipotek.ru», «Московская квартира», «Заграничник»

Вообще, социальная ипотека - это ипотека для очередников: государство не предоставляет квартиры бесплатно очередникам, а предлагает им самим приобретать себе жилье.

Предлагается несколько схем:

• предоставление жилья по рыночным ценам, но в кредит по более низким ставкам, чем предлагают коммерческие банки;
• предоставление субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья;
• продажа жилья в кредит не по рыночной цене, а по существенно более низкой (фактически, по себестоимости).

То есть, ключевое - надо быть очередником, для того, чтобы получать кредиты по условиям «социальной ипотеки».

Вопрос: Решил купить квартиру в ипотеку в жилом комплексе возле строящегося метро. Сдача дома примерно в конце 2015-2016 году. Какой ЖК посоветуете? Меня интересует наиболее выгодная покупка жилья с перспективой роста цены к моменту сдачи. Какие есть варианты?

Ответ эксперта.
Барабанова Ирина, руководитель отдела продаж «БЕСТ-Новострой»

Предложений, соответствующих Вашему запросу, очень много. На 2015-2016 гг запланировано открытие около 20 новых станций московского метро. Также одними из самых привлекательных по цене считаются квартиры в новостройках, оформленные в собственность, такие как предложения от Правительства Москвы - Солнцево, Базовская, Некрасовка. Преимущества покупки этих новостроек в том, что все квартиры с готовой отделкой, нет затрат на ремонт. Помимо стандартного роста цены за год можно сразу сдать такое жилье и обеспечить себе пассивный гарантированный доход. Самые выгодные предложения по этим и многим другим объектам есть у компании «Бест-Новострой».

Вопрос: Я продаю квартиру в Волгограде. Стоимость около 2 млн.руб. За эти деньги можно подобрать что-нибудь в Московской области на уровне котлована? Срок сдачи дома не важен. Главное условие - рядом электричка или метро. Спасибо.

Ответ эксперта.
Барабанова Ирина, руководитель отдела продаж «БЕСТ-Новострой»

Начиная с 2014 года, цены на новостройки выросли - если раньше за 2 млн на стадии котлована можно было позволить себе квартиру до 10 км от МКАД, сейчас это может быть небольшая однокомнатная квартира около ж/д станции, но удаленностью около 15-20 км. Исключение - громкие проекты известных застройщиков, их "предпродажная стадия", когда очень небольшой объем квартир выходит по супер-низкой цене. О таких предложениях первыми узнают крупные риэлторы - например, компания «Бест-Новострой». Поэтому лучше всего иметь подобные контакты или быть подписанным на рассылки спецпредложений.