Вопрос-ответ

Вопрос: Как выбрать инвестиционный объект при покупке зарубежной недвижимости?

Ответ эксперта.
Курьянович Анна, консультант по инвестициям компания Tranio.com

Приобретение зарубежной доходной недвижимости очень популярно среди российских инвесторов на фоне нестабильной политической и экономической ситуаций.

Большинство наших инвесторов обращается к западным рынкам недвижимости с очень похожей целью — диверсификация рисков при распределении своих активов в более стабильных странах, сохранение капитала и получение предсказуемого регулярного дохода. Если ранее основным мотивом для инвесторов было получение большой доходности, то события на Украине, санкции, нестабильность политической и экономической ситуаций, падение рубля сместили фокус с возможности получения высокой доходности до сохранения средств. Соответственно, самыми востребованными направлениями являются страны с устойчивой и сильной экономикой, социально благополучные, с прозрачными законодательными системами — Германия, Великобритания, а именно Лондон — неизменный лидер и место притяжения для инвесторов со всего мира, Австрия, Нидерланды.

Эффективность инвестиций— это всегда разговор о балансе доходности и рисков. К последним может относиться все, что угодно, но основными "красными" точками, безусловно являются локация, востребованность среди потенциальных арендаторов, экономическая ситуация, законодательство, в том числе и налоговое. Именно на них и нужно сосредоточиться при выборе объекта и решении о приобретении. Перед заключением сделки важно провести всестороннее исследование финансового, юридического и технического состояния объекта с помощью местных профессионалов, специализирующихся в этих областях.

И, безусловно, расположение объекта. Оцените надёжность объекта коммерческой недвижимости с точки зрения развития конкретного места, его конкурентного окружения, планов развития. В этом случае также не нужно экономить на оценке независимых экспертов.

Вопрос: Решил купить квартиру в ипотеку в жилом комплексе возле строящегося метро. Сдача дома примерно в конце 2015-2016 году. Какой ЖК посоветуете? Меня интересует наиболее выгодная покупка жилья с перспективой роста цены к моменту сдачи. Какие есть варианты?

Ответ эксперта.
Оленев Алексей, генеральный директор АО «Тушино 2018»

Можно предложить апарт-комплекс «ТехноПарк», который возводится рядом с одноименной станцией метро, открытие которой запланировано на декабрь 2015 года. Помимо близости к метро, данная локация привлекательна тем, что на территории бывшей промзоны «ЗиЛ» будет создан огромный жилой и деловой кластер с новейшими инфраструктурными объектами. Еще один плюс - близость к Москве-реке. В июне этого года также запланировано открытие станции метро «Котельники», рядом с которой представлен уже почти возведённый жилой комплекс «Новые Островцы» с полным набором инфраструктуры

Вопрос: У какого застройщика Вы бы порекомендовали покупать жилье? Кто сейчас находится в более лучшем состоянии, у кого не будет проблем со сдачей объектов в кризис?

Ответ эксперта.
Оленев Алексей, генеральный директор АО «Тушино 2018»

Зачастую крупные и проверенные игроки рынка недвижимости находятся на рынке более 10 лет. Хотя не всегда надежность застройщика определяется временем его функционирования на рынке, более молодые компании также успешно реализуют свои проекты. Для минимизации рисков при приобретении новостройки очень важно ознакомится с портфелем уже реализованных застройщиком – тут, конечно, главным помощником потенциального покупателя будет Интернет (сайт застройщика, форумы с отзывами, различные СМИ). Если в открытом доступе нет информации о предыдущих проектах девелопера или у покупателей были серьезные нарекания по поводу сроков сдачи предыдущих объектов застройщика и качества строительства – это значительно повышает риски покупателей столкнуться с задержкой сроков строительства.

Вопрос: У какого застройщика Вы бы порекомендовали покупать жилье? Кто сейчас находится в более лучшем состоянии, у кого не будет проблем со сдачей объектов в кризис?

Ответ эксперта.
Барабанова Ирина, руководитель отдела продаж «БЕСТ-Новострой»

Мы рекомендуем выбирать жилье у застройщика с уже реализованными проектами. Стоит обратить внимание на

• портфель реализованных проектов;
• структуру бизнеса (наиболее надежны – компании полного цикла, например, холдинги с собственными производственными предприятиями);
• форму реализации построенного жилья (договоры долевого участия, то есть 214-ФЗ);
• серьезные финансовые партнеры (банки с госучастием).

В то же время жилой проект в портфеле компании может быть первым, однако это не означает, что девелопер не имеет опыта: «В нашей практике уже случалось брать на реализацию первые жилые проекты строительных компаний – такие, как «Новое Бутово», «Белые Росы», «Мичурино-Запад», «Город на реке. Тушино-2018». Покупателю жилья компании, строящие данные объекты, были не знакомы, однако эти же девелоперы на тот момент обладали серьезным опытом, например, в промышленном строительстве, в коммерческой недвижимости и так далее, что является несомненным преимуществом».

Вопрос: У какого застройщика Вы бы порекомендовали покупать жилье? Кто сейчас находится в более лучшем состоянии, у кого не будет проблем со сдачей объектов в кризис?

Ответ эксперта.
Немчанинова Наталия, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

При выборе застройщика или проекта очень важна репутация компании, поэтому следует обращать внимание на существующий опыт в недвижимости и историю реализованных проектов. Наличие исходно-разрешительной документации, схема реализации квартир и профессионализм менеджеров – это также одни из ключевых факторов надежности проекта.

Кроме того, можно порекомендовать обратиться к официальному сайту проекта и застройщика: посмотреть периодичность обновления новостей, фотогалерею хода строительства жилого комплекса, наличие услуги обратного звонка и многое другое. Актуальная информация во многом свидетельствует об ответственном подходе и отношении застройщика к клиентам компании, а также дает хорошую картину по активности реализации проекта.

Покупка квартиры «от застройщика» также обеспечивает гарантии надежности. Во-первых, покупатели могут получить более выгодные условия, ведь зачастую застройщики предлагают на свои объекты дополнительные преференции – рассрочку, выгодные условия по ипотеке, а также скидки или подарки. Во-вторых, это позволяет избежать цепочки посредников и покупать квартиру «из первых рук».